江東区の浸水リスクと中古マンション価格｜町別の差と「どこを見るか」

江東区のまとめ

江東区の45町を本サイト独自の浸水リスク5段階で分類すると、リスク1: 5町・リスク2: 6町・リスク3: 1町・リスク4: 25町・リスク5: 8町です。この5段階は、想定浸水深0.5m以上（床上浸水）の区域が町の面積に占める割合をもとに4段階に分け、3m以上の区域が面積の2割以上ある町は1段階上げて、本サイトが5段階に区分したものです。床上浸水(0.5m以上)が想定される面積の割合が50%以上の町は33/45町(73.3%)あります。町ごとの内訳は町別一覧で確認できます。

江東区のどこが危ないか

江東区は浸水リスク5段階のうちリスク4・5の町が中心で、区全体として浸水想定が広い区です。ただし同じ区の中でも町によって差があるので、住所単位で確認してください。

床上浸水想定割合が高い町 TOP5

• 千田(ほぼ全域(100%))
• 海辺(ほぼ全域(100%))
• 北砂(ほぼ全域(100%))
• 南砂(ほぼ全域(100%))
• 三好(99.6%)

床上浸水想定割合が低い町 TOP5

• 有明(0.8%)
• 青海(1.5%)
• 若洲(1.9%)
• 夢の島(2.3%)
• 塩浜(3.1%)

浸水リスクは江東区の価格に出ているか

浸水リスクが低い町(リスク1・2)のうち価格データがある7町(取引796件)の㎡単価中央値は¥1,000,000、リスクが高い町(リスク4・5)のうち価格データがある33町(取引2372件)は¥1,081,944です。

この比較は区内の立地・築年などを統制していない単純な中央値の比較で、差があっても浸水リスクが原因とは限りません(因果関係ではありません)。属性を統制した23区全体の分析は浸水リスクは地価にいくら織り込まれているか(23区・回帰分析)で確認できます。

高潮

気象庁は高潮を「台風や発達した低気圧が通過するとき、潮位が大きく上昇すること」と説明しています(気象庁「潮汐・海面水位の知識」高潮)。洪水(河川の外水氾濫)とは原因もデータの出所も別です。

東京都港湾局の高潮浸水想定区域図(想定最大規模)では、江東区のうち高潮0.5m以上の想定割合が最も高い町は海辺(ほぼ全域(100%))で、想定割合が50%以上の町は36町あります。詳しくは高潮浸水想定区域図(東京都港湾局)で確認してください。

地震時の地域危険度(参考)

東京都が都内5,192町丁目を相対評価したランクで、5が最も危険。地震の揺れ・火災の危険性を示すもので、水害とは別の指標です。

江東区の45町のうち、総合危険度ランク5の町は4町、ランク4の町は5町です。ランク4・5の町のうち、火災危険度がランク4以上の町は6町、建物倒壊危険度がランク4以上の町は9町です。このうちランク4・5の町では、建物倒壊危険度が高い(ランク4以上)町の数が火災危険度が高い町の数を上回っており、建物倒壊リスクの寄与が相対的に大きい傾向です。

出典: 東京都都市整備局「地域危険度測定調査(第9回)」(第9回(令和4年9月公表))

「1000年に1回」をどう読むか

本サイトが使う洪水浸水想定区域図は「想定最大規模」の降雨を前提にしています。東京都建設局のQ&Aは、この想定最大規模降雨について次のように説明しています。

想定最大規模降雨は、表3のとおりです。（年超過確率は1/1000以下です。）

一方、河川整備の目標である「計画規模」は、東京都が管理する河川では年超過確率おおむね1/100程度とされています。同じQ&Aの説明です。

東京都が管理する河川においては、都県を跨ぐような一部の河川を除き、東京の河川の将来の整備目標である時間100mm（端数は四捨五入）、年超過確率は1/100程度の降雨規模を計画規模としています。

「年超過確率1/1000以下」は、1年間にその規模の雨が降る確率がおおむね1/1000以下という意味で、「二度と起きない」ではなく「毎年一定の確率で起きうる」という意味です。単純計算では、50年間一度もその規模の雨が降らない確率は(1-1/1000)^50≈95.1%なので、少なくとも一度は起きる確率は約4.9%です。計画規模(東京都が管理する河川、年超過確率1/100程度)で同じ計算をすると、50年間で少なくとも一度は起きる確率は約39.5%になります。

浸水深50cm以上を「床上浸水」、50cm未満を「床下浸水」の目安として本サイトでは扱っています。国土交通省 川の防災情報は浸水深を次のように説明しています。

洪水や内水氾濫によって、市街地や家屋、田畑が水で覆われることを浸水といい、その深さ（浸水域の地面から水面までの高さ）を「浸水深」といいます。

出典: 東京都建設局 洪水浸水想定区域図Q&A、国土交通省 川の防災情報

江東区の公式情報

家を買う・借りるときに重要事項説明で何を示されるかは → 解説記事。

物件を見るときの手順

1. 江東区の公式ハザードマップで住所を確認する
2. 町ページで床上浸水想定割合と価格を確認する
3. 物件の階数と、浸水想定区域図の浸水継続時間を確認する
4. 火災保険の水災補償の有無・補償範囲を確認する
5. 2020年8月28日施行の宅地建物取引業法施行規則改正により、重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件所在地の説明が義務化されています(国土交通省 報道発表資料)。